Garantia Locatícia: Conheça o que é e quais as modalidades previstas em lei

15/03/2024 - Aluguel

Ao firmar um contrato de locação, tanto o locador quanto o locatário buscam segurança para as suas transações. É nesse contexto que as garantias locatícias desempenham um papel muito importante no que diz respeito ao aluguel de imóveis.

Neste artigo, vamos explorar o que é a garantia locatícia, os tipos e como funcionam cada um deles.

- O que é garantia locatícia?

As garantias locatícias são mecanismos utilizados pelo proprietário do imóvel alugado que visam assegurar o cumprimento das obrigações legais e contratuais do inquilino durante o contrato de locação, protegendo-o contra a inadimplência e/ou possíveis danos causados ao imóvel.

- Quais os tipos previstos em lei?

No Brasil, a Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, em seu artigo nº 37, prevê as seguintes modalidades de garantia locatícia:

- Caução: A caução é uma das formas mais comuns de garantia locatícia. Consiste no depósito de um determinado valor pelo locatário, equivalente a até três meses de aluguel, em uma conta poupança vinculada ao contrato de locação. Esse valor serve como garantia para cobrir eventuais danos ao imóvel ou inadimplência do locatário.

- Fiança: Na fiança, uma pessoa (fiador) assume a responsabilidade de garantir o cumprimento das obrigações do locatário perante o locador. O fiador se compromete a arcar com as despesas do aluguel e eventuais encargos caso o locatário não cumpra suas obrigações.

- Seguro de Fiança Locatícia: Uma alternativa à fiança tradicional é o seguro de fiança locatícia. Nessa modalidade, o locatário contrata uma seguradora para fornecer a garantia ao locador. O seguro cobre os prejuízos financeiros causados pelo locatário em caso de inadimplência ou danos ao imóvel, oferecendo mais segurança para ambas as partes.

- Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento: Essa modalidade ainda pouco utilizada, possibilita que o locatário dê em garantia o seu direito sobre certos fundos de investimento. A cessão fiduciária de cotas consiste na transferência da titularidade de cotas de propriedade do locatário ao locador, em caráter resolúvel, até o adimplemento da obrigação garantida.

- Posso alugar um imóvel sem garantia?

Mesmo não sendo recomendado, existe a possibilidade de alugar um imóvel sem garantia. No entanto, isso irá depender do locador e das circunstâncias específicas de cada contrato. Alguns proprietários podem estar dispostos a locar um imóvel sem uma garantia, especialmente se já houver uma relação de confiança com o locatário e/ou este tiver um bom histórico, reputação e uma boa renda comprovada.

Optar por realizar um contrato desprovido de garantias, é um risco que o proprietário escolhe se está disposto a correr. Contudo, ressalta-se que mesmo sem garantias, ambas as partes estarão amparadas pela lei, caso ocorra algum problema durante a locação.
Muitas pessoas consideram a locação sem a garantia uma opção mais prática, porém, é importante lembrar de que elas existem para proteger e promover ainda mais segurança ao proprietário e ao inquilino durante a vigência do contrato.

- Posso utilizar mais de uma das modalidades de garantia em um mesmo contrato de locação?

É expressamente proibida por lei a utilização de mais de um tipo de garantia locatícia em um mesmo contrato de locação. Além de ser vedada pela Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), essa prática é considerada uma contravenção penal. As penalidades para essa prática, incluem prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário.

Veja os artigos da lei que versam sobre a utilização de mais de uma garantia:

“Art. 37, § único: É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação.”

Ou seja, ao firmar um contrato de locação, o locador poderá exigir somente uma modalidade de garantia locatícia, restando claro de que em caso de descumprimento da lei, será penalizado.

A escolha da garantia locatícia é uma etapa muito importante na negociação dos contratos de locação, tanto para locadores quanto para locatários. Ao entender as diferentes opções disponíveis e considerar cuidadosamente as necessidades e preferências de ambas as partes, é possível estabelecer uma relação locatícia sólida e transparente, que ofereça segurança e proteção para ambas as partes envolvidas. Independentemente do tipo de garantia escolhida, o essencial é garantir que o contrato de locação seja justo, equilibrado e esteja em conformidade com a legislação vigente, promovendo assim uma convivência harmoniosa e mitigando os riscos ao longo do período de locação.

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Fonte: Camilly Galchin - Advogada